越侨 Việt kiều · 欧洲的越南裔社群
回去，和「移居过去」不是一回事
如果你或你的父母出生在越南，那么大多数写给外国买家和外国移居者的内容，都描述不了你的处境。你在房产、居留和国籍上的权利可能宽得多——需要准备的材料也不一样。
几乎所有指南都搞错的那个区别
面向外国人的指南会讲 50 年产权证，以及一栋楼最多只能卖给外国人 30% 的公寓。那套规则适用的是外国国籍人士。持有越南国籍、居住在海外的人，原则上待遇更接近本地居民；而具有越南血统但已不持有国籍的人，所处的类别也比普通外国买家宽。你属于这三种中的哪一种，决定了你能买什么——所以在看任何一个项目之前，先把这件事弄清楚。
三种不同的法律身份
你仍持有越南国籍
通常是最宽的一种：在住房与土地使用权上，大体与本地居民相当。实际问题主要是材料上的——如何证明国籍，以及德国与越南证件上的姓名拼写是否一致。
有越南血统，但国籍已失去或从未持有
中间类别：比外国买家宽，比本国公民窄。通常需要由越南使领馆或主管机关出具的越南血统证明。
没有越南血统（例如配偶）
适用普通的外国人规则：获批项目、楼栋配额，以及可续期的 50 年产权证。与越南公民结婚可能改变这一处境。
德国法律在 2024 年变了——这一点在这里很关键
自 2024 年 6 月德国国籍法改革以来，多重国籍原则上被允许。对于当年为入籍德国而放弃越南国籍的家庭来说，恢复越南国籍已经不再是一扇关死的门，而是值得重新评估的一件事——而这恰恰是最能影响「你在越南能拥有什么」的一项变化。越南国籍法为恢复国籍留有途径；是否适用于你的情况，要问越南律师和领事馆，而不是一个网站。
那些不属于文书工作的部分
和我们聊过的大多数人，并不是在优化投资回报率。他们在决定的是：要不要陪在逐渐老去的父母身边；自己的孩子和祖辈离开的那个国家，还会不会有任何联系；老家省份的那栋房子，究竟是一笔投资，还是一份责任。这些都是正当的理由——但写给投资者的建议照顾不到它们，它们值得有属于自己的一组数字。
德国这一侧、没人替你回答的问题
德国养老金汇往越南
德国法定养老保险（DRV）可以把养老金支付到境外，但细节取决于你的国籍以及涉及的养老金组成部分。在按某个数字做规划之前，请就你本人的参保记录向 DRV 索取书面答复。
双重征税
德国与越南之间有避免双重征税协定。养老金、租金收入或资本利得由哪一国征税，取决于适用的条款以及你的税务居民身份——这个问题应该问一位真正读过该协定的税务顾问，而不是论坛。
医疗保险
退出德国的医保体系很容易，回头却很难。在办理注销登记之前，先弄清你的 Krankenversicherung 会怎样，以及按你的年龄买一份国际保险要多少钱。
注销登记（Abmeldung）及其后果
注销登记会同时影响税务居民身份、保险、银行账户，有时还有养老金权利。请有意识地安排它的先后顺序。
先把你的身份弄清楚
你属于三类中的哪一类，会改变之后的每一步。这是一次简短的对话，而且值得在看房之前就完成。
越侨家庭常问的问题
＋ 我也受一栋楼 30% 外国人配额的限制吗？
不一定。那个上限针对的是外国国籍人士。如果你持有越南国籍，处境通常更接近本地居民；具有越南血统的人所处的类别也比外国买家宽。在往任何一个方向做规划之前，先把自己的身份用书面形式确认下来。
＋ 我可以恢复越南国籍吗？
越南法律为恢复国籍留有途径。由于德国自 2024 年 6 月起原则上允许多重国籍，这样做不再像过去那样意味着放弃德国护照。是否适用于你的情况，请咨询领事馆和越南律师。
＋ 我可以继承越南的家族土地吗？
涉及海外亲属的继承很常见，也是可以办成的，但要看你的法律身份、土地是如何登记的，以及遗产当年有没有正式办理过。真正会出问题的，往往是那些从未登记过的家庭内部约定。
＋ 搬过去之后，德国养老金还照发吗？
养老金原则上可以支付到境外，但细节取决于国籍和具体的养老金组成部分。请就你本人的记录询问德国法定养老保险，并要一份书面答复。
本页面仅供初步了解，不构成法律或税务建议。国籍、土地与税务规则会变化，且高度取决于个案——在投入资金之前，请让越南律师、相关领事馆和德国税务顾问核实你自己的具体情况。
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