外国人能在越南买房吗？规则一次讲清
9 分钟阅读 · 更新于 2026-06-01
50 年产权证、30% 配额、粉本产权证，以及外国人到底能买什么、不能买什么——用大白话讲清 2015 年《住房法》的框架。
外国人可以拥有什么
自越南 2015 年《住房法》起，任何可以合法入境的外国人都可以购买住宅——但仅限于获批可向外国人销售的商业住宅项目，并且受配额限制：外国人在同一栋楼里最多可持有 30% 的公寓，在同一个坊内可持有的带地住宅数量也有上限。
实际操作中，这意味着新建项目里的公寓才是现实的选择。越南所有土地在法律上属于全民、由国家统一管理，因此你买到的是房屋本身加上土地使用权——与亚洲其他地区的租赁产权（leasehold）制度类似。
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50 年产权证与「粉本」
外国买家会拿到一份产权证——民间俗称「粉本」——有效期最长 50 年，可申请续期。如果配偶是越南公民，你可以获得与越南本国人相同的无期限产权。
粉本是真正关键的那份文件：没有它，你无法合法转售或抵押这套房。信誉良好的项目会在交房后几个月内办出；文件迟迟下不来是典型的危险信号，而这正是当地律师会在你付款前核查的事。
签字之前该查什么
三项核查能挡掉大部分问题：项目是否获批向外国人销售、30% 配额是否还有余额；开发商过往是否真的顺利办出过粉本；以及你的付款计划是否遵守法定的工程进度上限，而不是跟着销售的热情走。
通过持牌的本地中介购买，并请一家越南律所审阅买卖合同。这两项加起来的费用，相较它规避掉的风险几乎可以忽略——这也正是我们替客户统筹的流程。